Diagnostic électricité : validité, prix, obligation

Un diagnostic électricité est obligatoire en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, dont l'installation électrique a plus de 15 ans. Cette étude technique est indispensable pour évaluer le respect de certaines normes électriques et garantir la sécurité des occupants. Zoom sur le diagnostic électrique : durée de validité, prix, diagnostiqueur à contacter et points de contrôle.

Diagnostic électricité obligatoire : quels biens et quelle durée de validité ?

Encadré par l’article L 134-7 du Code de la construction et de l’habitation, le diagnostic électrique est obligatoire pour tous les biens immobiliers avec une installation électrique de plus de 15 ans afin de :

• évaluer la sécurité et la protection des installations électriques ;
• repérer d’éventuelles anomalies électriques.

Diagnostic électrique et location

Depuis le 1er janvier 2018 (loi ALUR du 11 août 2016), il est obligatoire de réaliser un diagnostic électrique pour tous les logements en location avec une installation électrique de plus de 15 ans.

L’obligation de diagnostic électrique est à la charge du bailleur et concerne :

• les locations meublées ou vides ;
• les appartements d’un immeuble d’habitation collectif (exclusion des parties communes) ou les maisons individuelles (y compris les dépendances : cave, parking, garage, abri de jardin, cellier) ;
• les locations saisonnières ou de longue durée.

La réglementation stipule que la durée de validité du diagnostic électrique dans une location est de 6 ans.

Le document doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) avec les autres diagnostics immobiliers (diagnostic de performance énergétique ou DPE, diagnostic gaz, amiante, etc.). À défaut, le diagnostic électrique doit être présenté lors de la signature du bail.

Diagnostic électricité et vente

Depuis le 1er juillet 2009, il est obligatoire de réaliser un diagnostic électrique pour la vente d’un logement avec une installation électrique privative de plus de 15 ans.

La réalisation du diagnostic électrique lors d’une vente immobilière est à la charge du vendeur. Il concerne tous les logements à usage d’habitation : appartements ou maisons individuelles, y compris les dépendances (cave, parking ou garage, piscine).

La durée de validité du diagnostic électrique dans une vente immobilière est de 3 ans.

Pourquoi le diagnostic électrique est-il obligatoire ?

L'objectif principal du diagnostic électrique est de contrôler l'état des installations d'électricité intérieures, pour assurer qu'elles sont conformes aux normes de sécurité en vigueur et pour prévenir les risques liés aux installations électriques défectueuses.

Selon l’Observatoire National de la Sécurité Électrique (ONSE), 83 % des installations électriques de plus de 15 ans présentaient au moins une anomalie électrique en 2023. Une installation électrique intérieure qui ne respecte pas les normes de sécurité est une cause importante de courts-circuits et de surintensités avec pour conséquence chaque année en France :

• Environ 3000 victimes d'électrisation et 30 à 40 décès accidentels liés à des électrocutions domestiques ;
• 20 à 35 % des incendies dans les logements d’habitation.

Si vous vous demandez quelle est l'anomalie la plus courante repérée grâce au diagnostic électricité, ce sont les problèmes de prise de terre :

Source : Baromètre 2024 de l'Observatoire national de la sécurité électrique (ONSE) - Graphique : Selectra

Comment est réalisé un diagnostic électrique pour une maison ou un appartement ?

La réalisation du diagnostic électrique doit respecter la réglementation en vigueur, notamment sur le professionnel effectuant les contrôles et les points de vérifications en eux-mêmes.

Déroulement du diagnostic : les points de contrôle

Il existe pas moins de 87 points de contrôle dans un diagnostic électrique lors de la vente ou de la location d’une maison ou d'un appartement. Le diagnostiqueur se base sur le dernier référentiel en matière de normes électriques (NF C16-600) pour effectuer :

• Le contrôle de l’emplacement du tableau électrique (loin des sources de chaleur et de points d’eau) ;
• La vérification du disjoncteur général (ou disjoncteur de branchement) avec contrôle de l’accessibilité et des raccordements avec le compteur Linky et le tableau électrique ;
• Le contrôle de la présence d’un disjoncteur différentiel adapté au calibrage des circuits à protéger et à la puissance du compteur ;
• Le contrôle des disjoncteurs divisionnaires dans le tableau électrique ;
• La présence d’une liaison équipotentielle avec prise de terre spécifique ;
• Les matériels électriques installés dans les pièces contenant des points d'eau (baignoire, douche, robinets) ;
• Le branchement réglementaire avec prise de terre directe pour les appareils électriques de type lave-vaisselle, four électrique, lave-linge ;
• Le contrôle de matériels électriques (câbles et câbles, prises, interrupteurs ou disjoncteurs) vétustes présentant un risque de contact direct avec les appareils sous tension.

À l’issue de l’intervention, le diagnostiqueur remet au propriétaire du bien immobilier un rapport détaillé contenant : les points de contrôle effectués, les limites rencontrées, les anomalies relevées avec la description des risques électriques potentiels pour les occupants.

Qui peut réaliser le diagnostic de l’installation électrique ?

Seul un diagnostiqueur certifié avec une assurance responsabilité civile professionnelle en cours de validité peut réaliser un diagnostic électrique valide. Vous ne pouvez pas faire appel à l’électricien qui a réalisé l’installation électrique (conflit d’intérêt) ni un électricien lambda.

Le diagnostiqueur doit avoir une certification portant sur ses compétences professionnelles ou attestant du suivi d’une formation spécifique. L’entreprise de certification doit être accréditée par la COFRAC, comme Dekra, Afnor, Bureau Veritas, etc.

Le diagnostic électrique réalisé par un électricien non certifié n’est pas valable.

Vous pouvez utiliser l'annuaire de recherche de diagnostiqueur électrique mis à la disposition des pouvoirs publics.

Quelles sont les limites du diagnostic électrique ?

Exception faite du capot du tableau électrique, le diagnostiqueur n’effectue aucune manipulation technique. En effet, le diagnostic électrique comprend uniquement des contrôles visuels ainsi que des mesures/tests sur des éléments visitables et visibles du logement.

Le diagnostiqueur certifié peut émettre des réserves concernant des vices cachés possibles sur des éléments électriques non visibles ou non visitables dans le logement.

Au préalable de la visite de diagnostic électrique, il est donc indispensable de déplacer les meubles ou de démonter certaines parties de l’installation électrique (cache de prises électriques, etc.).

D’autre part, certains éléments de gros œuvre électriques ne peuvent pas être contrôlés lors du diagnostic électrique. Tout comme les branchements de panneaux solaires dans le logement qui ne sont pas un point de contrôle du diagnostic électrique.

Anomalies sur diagnostic : quelles conséquences pour le vendeur ou bailleur ?

En cas d’installation électrique défectueuse, le technicien peut relever plusieurs anomalies dans le diagnostic électrique comme une absence de prise à la terre ou des fils électriques dénudés.

Le diagnostiqueur précise dans son rapport les risques encourus par l’occupant en fonction des anomalies constatées.

En cas de location ou de vente, un propriétaire d’un bien immobilier a un devoir d’information du diagnostic électrique vis-à-vis de l’acheteur ou du locataire.

Toutefois, les conséquences d’anomalies du diagnostic électrique sont différentes pour une location ou une vente.

• Un vendeur propriétaire d’un logement n’est pas tenu de réaliser les travaux de mise en sécurité de l’installation électrique pour vendre le logement. Libre à lui de les réaliser ou non. Toutefois, le vendeur peut faire l’objet de poursuites judiciaires, avec possible annulation de la vente immobilière en cas de non-réalisation ou non transmission du diagnostic électrique à l'acheteur ;
• Un bailleur est dans l’obligation de respecter des critères de décence pour louer un logement. Il est tenu de réaliser des travaux de mise en conformité de l’installation électrique dans le cas où le diagnostiqueur relève des anomalies rendant le logement non décent. À défaut, le bailleur s’expose à des poursuites judiciaires de la part du locataire avec versement d’indemnités de dommages et intérêts.

Quel prix pour un diagnostic électrique ?

Il n’y a pas d’encadrement des prix pour un diagnostic électrique. Les tarifs peuvent être librement déterminés par les diagnostiqueurs.

En principe, la fourchette de prix des diagnostics électriques varie entre 100 € et 250 € en fonction de la surface du logement et du coût du déplacement du technicien.

Quelles différences entre un DPE et un diagnostic électrique ?

Le DPE et le diagnostic électrique font partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une mise en location ou d’une vente immobilière. Les deux études techniques sont parfois confondues, pourtant le DPE et le diagnostic électrique ne remplissent pas les mêmes missions.

Concrètement, le diagnostic électricité examine l'état de l'installation électrique interne pour s'assurer qu'elle respecte les normes de sécurité et est valable pour 3 ans. En revanche, le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, évalue la consommation d'énergie et l'impact environnemental d'un bâtiment, avec une validité de 10 ans.

Voici les principales caractéristiques et différences entre un diagnostic électrique et un DPE :