Caution solidaire : se porter garant, modalités 2024
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Lors de la location d'un logement, le propriétaire doit s'assurer que son locataire va bien lui donner tous les loyers. C'est pourquoi, le bailleur peut demander au locataire d'avoir une caution. Dans le langage courant, le terme de caution est utilisé à la place de celui de dépôt de garantie. La caution est une entité physique ou morale qui se porte garant pour le locataire. Voici les spécificités de la caution solidaire et les différences avec la caution simple.
En immobilier, que signifie le terme caution ?
Caution et dépôt de garantie : la différence
Dans le langage courant, la caution est souvent confondue avec le dépôt de garantie. Ces deux éléments sont pourtant bien différents.
La caution est une entité physique ou morale qui accepte de payer les dettes du locataire si jamais celui-ci ne paye plus son loyer ni ses charges locatives.
Le dépôt de garantie est une somme d'argent remise par le locataire lors de son emménagement. Lorsqu'il quitte le logement, la somme lui est restituée dans un délai de un à deux mois. Dans le cas ou le logement aurait été détérioré par le locataire, le bailleur à le droit de déduire le montant des travaux du dépôt de garantie.
Pour constater d'éventuels dégâts, le locataire et le propriétaire doivent réaliser un état des lieux à l'entrée et un état des lieux lors de la sortie du logement. Si ceux-ci sont différents, il faut alors estimer le coup des réparations et le déduire du dépôt de garantie.
Qu'est-ce qu'une caution simple ?
Il existe deux types de caution, la caution simple et la caution solidaire. Avec une caution simple, le bailleur ne peut demander au garant de rembourser les dettes du locataire que s'il a préalablement demandé au locataire et obtenu un refus.
La demande doit être rédigée par un huissier de justice et doit être envoyée par courrier avec accusé de réception. Le bailleur doit également envoyer une copie du document au garant. Si malgré la relance, le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut alors envoyer un courrier pour notifier la caution. C'est alors à celle-ci d'avancer les frais dus par le locataire.
Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?
Le deuxième type de caution, la caution solidaire, laisse plus de liberté au propriétaire. Dès le premier impayé de loyer du locataire, le bailleur peut demander à ce que le garant prenne en charge les dettes du locataire.
Dans le cadre d'un acte de caution solidaire, la procédure peut être lancée sans que le propriétaire ni le garant de location ne connaissent la raison de l'arrêt du paiement. Le locataire peut aussi bien être en difficulté financière que simplement en train de refuser de payer.
Quelle est la durée d'engagement du garant ?
Si certaines mentions doivent obligatoirement apparaître sur l'acte de caution, d'autres ne sont pas obligatoires, mais restent fortement conseillée. Ainsi, le garant est en droit de choisir la durée de son engagement.
L'acte de caution à durée déterminée
Le choix de la durée d'engagement est choisi lors de la rédaction de l'acte de caution. Celle-ci peut correspondre à la durée entière du contrat ou à une partie de celui-ci, selon la préférence de la caution. Il peut également noter le nombre de reconductions de contrat pour lequel il s'engage.
Comment augmenter la durée d’engagement d'une caution ? La durée de l'acte de caution solidaire est choisie par le garant et le propriétaire ne peut s'y opposer. Pour prévenir tout impayés, le bailleur peut tout de même demander à ce que le locataire trouve une autre caution pour la période non couverte par le garant précédent.
Durant toute la durée d'engagement, le garant ne peut pas rompre son engagement de manière unilatérale. Pour se libérer de son engagement, il doit se mettre d'accord avec le propriétaire ou attendre la fin de son engagement.
Si aucune clause sur la reconduction n'est inscrite dans le contrat, alors, lors du renouvellement tacite du contrat, le garant est désengagé. Le propriétaire doit demander au locataire de retrouver une caution ou de ré-engager la précédente.
Le contrat de caution à durée indéterminée
Si aucune clause indique la durée d'engagement du garant, il s'agit d'un contrat à durée indéterminée. Dans ce cas, lors du renouvellement du contrat de bail, la caution reste engagée. L'acte de caution prend fin lorsque le bail s'arrête et que l'état des lieux est signé.
Avec un acte de caution à durée indéterminée, le garant peut résilier son engagement à tout moment. Sa décision n'est pourtant effective qu'à la fin du contrat de bail, il n'est pas soumis au renouvellement éventuel de celui-ci.
Les changements apportés par la loi Elan
En 2014, la loi Alur modifie fondamentalement le secteur locatif français. Cinq ans plus tard, une nouvelle loi vient apporter des modifications, il s'agit de la loi Elan.
L'arrivée de la caution numérique
La loi Elan (Évolution du logement, de l'Aménagement et du numérique) modifie le secteur de l'immobilier de manière à le rendre plus accessible et plus numérique. L'une des mesures phares de cette loi consiste à supprimer les mentions manuscrites présentes sur l'acte de caution.
Le contrat peut désormais être rédigé intégralement de manière numérique. La signature ne fait pas exception puisqu'elle peut être électronique.
Ce changement permet aux garants qui sont loin de l'agence immobilière ou du propriétaire de signer à distance l'acte de caution.
Le bail mobilité et la caution Visale
La loi Elan est également à l'origine de la création d'un nouveau type de contrat de location. Destiné aux étudiants et aux personnes en changement professionnel, le bail mobilité ne fonctionne qu'avec la caution Visale.
Cette caution est proposée par le groupe Action Logement qui s'engage à payer le loyer du locataire si celui-ci n'est plus en mesure de le faire. La garantie Visale permet aux locataires d'avoir une caution fiable et rassurante pour le propriétaire. Le dossier de location du locataire est ainsi valorisé.
La garantie Visale n'est pas accessible à tous les locataires. Pour pouvoir en profiter, il faut être âgé de moins de 30 ans ou être en situation de mobilité professionnelle.
Modalités et conditions de la caution solidaire
Comment rédiger un acte de caution ?
Pour que l'acte de caution soit légal, un certain nombre d'informations doivent figurer sur le contrat. Il faut notamment :
- L'identité de la caution, du locataire et du bailleur ;
- L'adresse du logement ;
- Le loyer, les charges locatives et les modalités de révision du loyer ;
- La durée d'engagement de la caution ainsi que le nombre de reconductions possibles ;
- Une phrase indiquant que le garant est conscient de la nature et de l'étendue de son engagement ;
- Le paragraphe 1-22 de la loi du 86 juillet 1989.
Quelle est la loi en cas de décès de la caution ?
Le décès du garant entraîne automatiquement la fin du contrat de caution. Les dettes du garant envers le bailleur sont quant à elles reconduites lors de la succession. Si les descendants acceptent la succession, ils sont alors tenus de payer les dettes immobilières de l'ancien garant.
Dans le cas ou les descendants refusent la succession, la dette est abandonnée.
Comment trouver un garant de location ?
Le garant, ou caution, peut à la fois être une entité morale ou physique. Dans la plupart des cas, le locataire fait appel à ses proches (famille, amis...) mais il peut également demander à un organisme spécialisé de devenir son garant.
La caution peut être une personne étrangère.
Faut-il demander une caution en sous-location ?
La sous-location est une pratique encadrée par la loi. Outre la location saisonnière de court durée, il est préférable de demander une caution lors d'une sous-location.
Dans le cas ou le locataire sous-loue son logement, c'est à lui de payer le propriétaire si jamais son locataire ne le fait pas. Ainsi, le locataire initial est en droit de demander une caution lors de la signature du contrat de sous-location.
La caution solidaire en colocation
Le cas de la colocation est particulier, le propriétaire peut choisir de faire signer des contrats séparés ou des contrats liés entre ses locataires.
Quelles sont les règles sur la caution solidaire en colocation ?
Les locataires qui signent un acte de caution solidaire sont tenus de payer le loyer en intégralité. Cela signifie que si l'un des locataires cesse de payer sa part, le propriétaire peut demander aux autres locataires ou à l'une des cautions de rembourser la somme due par le mauvais-payeur.
Le propriétaire peut demander la somme à n'importe lequel des locataires. Le locataire ou caution qui paye pour le mauvais-payeur peut entamer une procédure juridique pour récupérer son argent. Il peut soit s'adresser au mauvais payeur soit à la caution de celui-ci.
Les cautions des locataires sont-elles toujours liées en colocation ?
Les cautions des colocataires ne sont pas nécessairement liées. Le bailleur peut choisir de faire signer des contrats individuels à ses locataires. Dans ce cas, lorsque l'un des colocataires ne paye plus son loyer, le propriétaire doit s'adresser à la caution de celui-ci pour pouvoir être remboursé.
Les autres locataires ne sont pas tenus de payer la somme due par le mauvais-payeur.
