Charges locatives propriétaire / locataire : qui paie quoi ?
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Les charges locatives provoquent parfois des litiges entre le propriétaire d'un logement et son locataire. À quoi correspondent ces charges locatives ? Qui doit les payer ? Comment éviter les litiges ?
Les charges locatives : qu’est-ce que c’est ?
Les charges locatives, autrement appelées « charges récupérables », correspondent aux dépenses de fonctionnement liées à un logement loué, initialement payées par le propriétaire. Celui-ci peut en demander le remboursement au locataire – d’où la dénomination « charges récupérables ».
Il incombe alors au locataire de payer ces charges en complément du loyer.
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La liste des charges locatives
Les charges locatives qui peuvent être indexées sur le contrat de location d'un logement vide ou meublé sont énumérées par le décret du 26 août 1987. Cette liste est régulièrement précisée par des décisions de jurisprudence. Les dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être réclammées au locataire.
Cette liste s’applique aux locations vides, ainsi qu'aux locations meublées signées depuis le 27 mars 2014 (ou antérieures, si le contrat de location y fait référence).
Sont définies comme « charges locatives » les dépenses afférentes aux éléments suivants :
Crédit : Fersten
- Ascenseur et monte charge : cela concerne les dépenses engendrées par les travaux sur l’électricité, sur l’exploitation de l’ascenseur, sur les fournitures d’entretien, et sur les petites réparations de la cabine d’ascenseur.
- Eau et chauffage collectif : cela inclut la consommation d’eau froide et d’eau chaude des locataires, mais aussi l’eau utilisée pour l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, la fourniture d’énergie, l’entretien lié à l’exploitation des compteurs, et la réparation des éventuelles fuites sur les joints (voir la démarche pour effectuer l'ouverture du compteur eau).
- Installations individuelles : sont concernées les dépenses liées au chauffage de l’eau, au chauffage du logement (chaudière gaz par exemple), et à la répartition de l’eau dans les espaces privatifs.
- Parties communes intérieures : cela comprend les dépenses d’électricité, les coûts de fourniture de produits d’entretien des parties communes, les frais liés à la réparation des appareils de nettoyage, à l’entretien des tapis et des vide-ordures, et les frais de paiement du personnel d’entretien.
- Parties communes extérieures : cette catégorie englobe les frais liés à l’entretien et à l’exploitation des espaces extérieurs communs, c'est-à-dire les espaces de circulation et de stationnement, les jardins et les équipements de jeux pour les enfants.
- Les redevances et les taxes : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, ainsi que la redevance assainissement sont à la charge du locataire.
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Comment s’effectue le paiement des charges locatives ?
Les charges locatives sont bien souvent à la charge du locataire.
Le propriétaire peut récupérer les charges locatives de deux manières différentes : il récupère ponctuellement les dépenses sur présentation des justifiactifs, ou bien il établit chaque année une provision de charges. Dans ce dernier cas, un complément annuel ou un remboursement permettent d'ajuster le montant versé par le locataire, afin qu'il corresponde aux dépenses réellement engagées par le propriétaire pendant l'année : on parle de régularisation.
Le paiement des charges locatives par le locataire
Toutes les dépenses récupérées par le bailleur doivent être justifiées. Ainsi, dans le cas d'un système de provision de charges, le propriétaire bailleur doit adresser à son locataire le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation.
Le locataire est alors dans l’obligation de régler ces charges en complément de son loyer.
S’il s’agit d’une colocation ou d’une location meublée et que le bail a été signé après le 27 mars 2014, il est possible de faire figurer les charges locatives dans le contrat de bail sous forme de forfait. Il s'agit alors d'un cas particulier, dans lequel les charges locatives ne peuvent être régularisées.
Trop-perçu ou manque à gagner ?
Dans le cas où les provisions de charges seraient supérieures au montant réel des charges locatives pendant l’année écoulée, le propriétaire bailleur doit rembourser à son locataire le trop-perçu. Il peut également baisser son estimation de provisions de charge pour l’année suivante.
Si, au contraire, les provisions de charges sont insuffisantes, le propriétaire peut demander au locataire un complément. Afin déviter tout début de litige, il lui est conseillé de présenter un justificatif au locataire.
Modalités de paiement
Le paiement des charges locatives peut se faire de plusieurs façons :
- par versement trimestriel ou mensuel de la provision ;
- par paiement ponctuel des dépenses sur présentation des justificatifs (factures) ;
- Si le locataire rencontre des difficultés pour payer ses charges, il peut éventuellement demander des délais de paiement au propriétaire, sous certaines conditions.
Litiges : comment les éviter, comment les régler ?
Les charges locatives peuvent faire l’objet de litiges entre propriétaires et locataires : incompréhension, absence de justificatifs, doutes sur l’utilité des dépenses, non-paiement des charges,… Ces litiges peuvent toutefois être facilement traités ou évités.
Locataires : les charges sont trop élevées ?
Augmentation brutale des charges, charges excessives, absence de justification sur la nécessité des charges, etc. Le locataire peut estimer que les charges locatives sont trop élevées. La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 indiquent que le propriétaire n’a pas le droit d’exiger des charges excessives au locataire ; il doit en effet en expliquer l’utilité et les charges doivent correspondre aux besoins de l’immeuble.
Or, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 acte que le locataire est dans l’obligation de payer les charges récupérables. D'autre part, la loi Alur du 24 mars 2014 indique que le propriétaire a le droit de régulariser annuellement le montant des charges locatives. Néanmoins, le propriétaire doit fournir au locataire le décompte par nature des charges au moins un mois avant la demande de régularisation (pour les baux signés après le 24 mars 2014). Il doit également garder à disponibilité du locataire les pièces justificatives de ces charges (factures, etc).
Le locataire bénéficie d’un délai de 5 ans pour récupérer des charges qu’il aurait injustement payées (selon l’article 2224 du Code Civil).
Comment calculer le prix du loyerLe prix du loyer doit être fixer en fonction de 8 critères précis et de la réglementation en vigueur.
Propriétaires : le non-paiement des charges dues
Le propriétaire peut se trouver face à un défaut de paiement des charges locatives par le locataire.
Face aux charges impayées, le propriétaire a deux possibilités. Si le contrat de bail comprend une clause résolutoire, le propriétaire peut demander l'envoi d'un commandement de payer par un huissier. Si le locataire ne règle pas les impayés dans les deux mois, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance et obtenir directement l'explusion du locataire. Inversement, si le contrat de bail ne comprend pas de clause résolutoire, le propriétaire est en droit saisir le tribunal d'instance. Celui-ci jugera s'il y a lieu d'expulser le locataire ou non.
Si les charges demandées concernent une période antérieure au 27 mars 2014, le propriétaire peut réclamer les charges non payées pendant 5 ans après la demande (jusqu'au 27 mars 2017 uniquement).
Si les charges demandées concernent une période postérieure au 27 mars 2014, le propriétaire a alors 3 ans pour réclamer ces charges.
Pour conclure, si les charges locatives demandées par le propriétaire sont correctement justifiées, elles ne causent généralement pas de litige. Toutefois, en cas de litige, il est préférable de se reporter au décret de 1987 qui a été précisé et complété par plusieurs décisions ministérielles et de jurisprudence.
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