Loi Alur & loyers : quelles conséquences pour son logement ?
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Entrée en vigueur en 2014, la loi Alur apporte des changements conséquents dans le domaine de l’accès au logement et des contrats de location. En plus de l’encadrement des loyers, cette loi inclut de nouvelles mesures favorisant les locataires ou portant sur le secteur des copropriétés. Voici les dispositions de la loi Alur que doivent connaître les propriétaires et les locataires.
La loi Élan remplace la loi Alur. En 2017, 3 ans après avoir été publiée, la mesure d'encadrement des loyers de la loi Alur est annulée. Le concept d'encadrement des loyers est repris dans la loi Élan publiée en novembre 2018. Un nouveau contrat de location meublé, le bail mobilité, est également créé.
La mesure phare : l'encadrement des loyers en zone tendue
Ce dispositif vise à endiguer la hausse des loyers dans les zones où le marché de l'immobilier est particulièrement tendu. L'augmentation du loyer peut faire suite à une remise en location, au renouvellement du bail, ou être prévue dans le contrat de bail. La loi Alur encadre strictement les hausses de loyers dans certaines zones.
Crédit : Juriflex
Comment est fixé le montant du loyer de référence
Principe de base
En zone tendue, les loyers doivent être inférieurs ou égaux à la valeur du loyer de référence majoré de 20 %. Celui-ci est défini chaque année par un arrêté préfectoral. Un observatoire des loyers est mis en place dans les principales villes de France. Cette entité assure la collecte des données nécessaires à la détermination de la valeur du loyer maximal.
À Paris, l’entité responsable de la collecte des données est l’Olap ou Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Elle détermine le montant du loyer plafond pour chacune des communes parisiennes. Les pouvoirs de l’Olap découlent de l’approbation du ministère en charge des logements.
Comment fixer le prix du loyer8 critères doivent être pris en compte pour calculer le prix du loyer. Ce montant varie aussi selon la zone géographique où se situe le bien ainsi que la réglementation en vigueur.
Le contenu de l’arrêté préfectoral
Le préfet du département se fonde sur les données collectées par les observatoires des loyers pour définir 3 indicateurs de loyers pour chaque type de logement et pour chaque quartier :
- Le loyer médian plafond, déterminé sur la base de tous les loyers du moment. Il s'agit du "loyer de référence".
- Le loyer médian de référence majoré, dont la valeur est celle du loyer médian plafond majoré de 20 %.
- Le loyer médian de référence minoré, dont le montant est de 30 % inférieur au loyer médian plafond. Le propriétaire peut envisager une réévaluation à la hausse si le précédent loyer s’affiche sous la barre de ce loyer médian de référence minoré.
La détermination de la valeur du loyer plafond lors d’une remise en location
Malgré ses bonnes intentions, la loi Alur a largement compliqué le marché de la location immobilier.
Dans ce contexte, l’encadrement des loyers varie d’une ville à une autre. Ainsi, dans les communes parisiennes, la hausse récurrente du loyer médian limite l'efficacité à long terme de l'encadrement des loyers. Il faut toutefois retenir qu'en zone tendue, le loyer exigé doit être inférieur ou égal au loyer médian plafond. Il ne peut être majoré que dans certains cas précis.
Dans le cas d’une habitation possédant quelques caractéristiques particulières telles qu’une localisation privilégiée, un confort élevé, une hauteur sous plafond exceptionnelle, etc., le propriétaire bailleur est en droit d'exiger un loyer supérieur au loyer de référence, sans dépasser le loyer de référence majoré.
Dans le cas d'une remise en location, le propriétaire bailleur est en droit de proposer un loyer supérieur au dernier loyer demandé au précédent locataire. Cette hausse de loyer est cependant encadrée :
- elle ne peut ni être supérieure à l'évolution de l'IRL ;
- ni aboutir à un niveau de loyer supérieur au loyer de référence.
Cependant, si la hausse de loyer est justifiée par la réalisation de travaux après la fin du dernier contrat de location, si le loyer précédent était manifestement trop bas, ou si le logement est resté vacant pendant plus de 18 mois, le taux d'évolution de l'IRL peut être dépassé.
Une réévaluation du loyer peut être effectuée lors du renouvellement du contrat de location. Pour ce faire, le propriétaire doit soumettre une proposition à son locataire dans les six mois précédant la fin du contrat en cours.
Le propriétaire est en droit de réévaluer le loyer si celui-ci est manifestement inférieur aux prix du marché, déprécié de plus de 30 % par rapport au loyer de référence, ou si des travaux ont été réalisés. Cependant, la hausse du loyer est limitée :
- Elle ne peut représenter plus de 50 % de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer pratiqué.
- Si des travaux ont été réalisés, la hausse de loyer ne peut représenter plus de 15 % du coût réel des travaux.
- Enfin, le nouveau loyer ne peut dépasser le loyer de référence, ou le loyer de référence majoré.
Le locataire est en droit de contester ce complément de loyer. Si un accord à l’amiable n’est pas trouvé, ce sera à un juge de trancher sur la pertinence de la demande de chaque partie.
Suivant le même principe, le locataire peut également demander à son propriétaire qu’il réévalue son loyer à la baisse. Cette révision à la baisse peut être demandée lorsqu'il s’avère que le loyer excède largement la valeur du loyer maximal préconisé par l’arrêt préfectoral à la date de la proposition. Si le propriétaire ne veut pas réévaluer le loyer, le locataire peut faire appel à la commission départementale de conciliation.
À l’extérieur des zones tendues, les propriétaires sont libres de demander le loyer de leur choix. Les augmentations de loyer ne peuvent cependant pas dépasser l'évolution de l'IRL.
Zones tendues : zones où les loyers sont encadrés
Ce dispositif d’encadrement des loyers est réservé à toutes les zones où la demande locative est très forte. Ces zones sont appelées "Zones tendues". Les loyers y sont particulièrement élevés et la taxe sur les habitations vacantes y est apposée.
La loi Alur envisage une application de cette réglementation dans au moins 28 agglomérations. Au cours de l’année 2014, Manuel Valls se rétracte pour ne décider de l’appliquer qu’à seulement Paris. Le 15 mars 2017, un arrêt du Conseil d'État a finalement cassé cette décision. Le dispositif d'encadrement des loyers doit désormais s'appliquer dans les 1 149 communes des 28 agglomérations en zone tendue identifiées par la loi Alur.
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Modèles de contrat de location imposé par la loi Alur
Cette loi impose un certain nombre de mentions obligatoires dans le contrat de location pour les biens meublés et non meublés. Tous les contrats signés à partir du 1ᵉʳ août 2015 doivent impérativement comprendre ces mentions. Les trois indicateurs de loyers de référence déterminés par le préfet de département doivent aussi être inscrits dans chaque contrat. La solution la plus simple pour n'omettre aucune de ces mentions obligatoires consiste à télécharger un modèle type de contrat.
Le propriétaire bailleur est aussi tenu d’annexer une notice d’information à son locataire lors de la signature du contrat de bail.
Télécharger le nouveau modèle de contrat de location
Ces modèles 2024 sont conformes à la Loi Alur. Ils sont à télécharger puis à imprimer.
Modèle contrat de bail meublé PDF Modèle contrat de bail non meublé PDF
De nouveaux délais de préavis
La loi pour l’accès au logement et pour un urbanisme rénové édicte quelques situations permettant à un locataire de prétendre à un délai de préavis réduit pour quitter l’habitation qu’il loue.
- Un délai de préavis réduit avec la loi Alur :
- En zone tendue, le locataire d’une habitation située dans cette zone jouit d’un délai de préavis de seulement un mois. Si auparavant, cette règle ne portait que sur les baux signés à partir du 27 mars 2014, ce n’est plus le cas depuis la loi Macron d’août 2015. Cette règle s’applique aujourd'hui sur toutes les habitations en location dans les zones tendues.
- Tous les bénéficiaires de l’aide pour les adultes handicapés voient également leur délai de préavis réduit à un mois.
- Tous les locataires dont l’état de santé, confirmé par un certificat médical, nécessite un changement de résidence, peuvent aussi prétendre à un délai de préavis réduit.
Des diagnostics électricité et gaz imposés par la loi Alur
Deux diagnostics se rapportant à l’électricité et au gaz doivent être remis au locataire pour tout logement proposé à la location en guise de résidence principale. Ce diagnostic estime les risques encourus par les occupants de ladite habitation. Cette procédure est obligatoire :
- À compter du 1ᵉʳ juillet 2017 pour les habitations situées dans un immeuble collectif et ayant des installations vieilles d’au moins quinze ans. Les logements ayant un permis de construire obtenu avant le 1ᵉʳ janvier 1975 sont aussi concernés.
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2018 pour les biens immobiliers en location échappant à ces critères cités.
Durée de validité des diagnostics électricité et gazLa validité de ces diagnostics fixés par la loi Alur est de 6 ans pour une mise en location et de 3 ans pour une vente.
État des lieux : qu'est-ce qui change ?
Lors de la remise des clés avant l’entrée et à la sortie d’une habitation, un état des lieux doit être accompli en présence du locataire et du propriétaire ou de leurs représentants. Ces documents permettent d’établir la part de responsabilité de chacun en cas de discordes.
Le décret du 30 mars 2016, complète la loi Alur et définit les procédures de réalisation d’un état des lieux et de considération de la vétusté pour les résidences principales. Ces dispositions prennent effet à partir du 1ᵉʳ juin 2016.
Le contenu de l’état des lieux
Ce document doit contenir au minimum :
- La mention du moment de l’établissement de cet état des lieux contradictoire (entrée ou sortie) ;
- La date de la réalisation ;
- L’adresse exacte de l’habitation ;
- Le nom et l’adresse exacte du propriétaire bailleur et du locataire ou ceux des personnes déléguées pour réaliser cet état des lieux ;
- Les relevés du compteur électrique, gaz et d'eau ;
- La description précise de ce qui est constaté dans chaque pièce, et même dès la barrière d'entrée ;
- La signature de toutes les parties présentes lors de l'état des lieux.
Loi Alur et dépôt de garantieLe délai pour la restitution du dépôt de garantie par le propriétaire au locataire est de deux mois à compter de la remise des clés. La loi Alur préconise la réduction de ce délai à un mois dès la constatation de la conformité des états des lieux de sortie et d'entrée. Une pénalité de 10 % de la valeur du dépôt de garantie peut s’appliquer au propriétaire pour chaque mois de retard.
Les nouveautés se rapportant à la notion de vétusté
Dans le décret du 30 mars 2016, la vétusté est enfin précisée être « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».
La loi Alur propose aux locataires et aux bailleurs d’annexer une grille de vétusté au contrat de location. Elle doit être convenue préalablement entre les deux parties avant l’occupation des lieux. Les charges locatives incombant à l’une ou l'autre des parties devront aussi y être spécifiées.
Autres changements apportés par la loi Alur
La mise en place du permis de louer
Le permis de louer vise à lutter contre la mise en location des habitations ne convenant pas à cet effet. Ainsi, dès le 1ᵉʳ janvier 2017, les communes peuvent contrôler les bailleurs du secteur privé. Ces derniers sont tenus de leur adresser une déclaration d’engagement dans les quinze jours suivant la signature du bail de location. Il est aussi possible pour les bailleurs privés de demander préalablement l’autorisation de mettre en location leur habitation.
La mise en location peut être refusée ou autorisée sous la condition de réalisation de quelques travaux. Les propriétaires qui outrepassent leurs obligations vis-à-vis de ce permis de louer, risquent une amende conséquente pouvant atteindre les 15 000 euros.
Délai de prescription pour la réclamation de loyers impayés
La loi Alur réduit ce délai de 5 ans à 3 ans. Par ailleurs, la réévaluation du loyer ne peut désormais intervenir qu'une fois par an - à condition d'être prévue dans le contrat de bail.
Attention aux retards de paiement de loyerTout retard de loyer peut, selon la loi Alur, être pénalisé. La valeur de cette pénalité peut représenter jusqu'à 30 % de la valeur du loyer.
Loi Alur et copropriétés
Ces nouvelles mesures sont entrées en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2017:
- Les copropriétaires doivent prendre en charge la constitution d’un fonds de prévoyance pour les éventuels travaux à entreprendre. Les nouveaux immeubles ainsi que ceux constitués de moins 10 habitations peuvent refuser cette constitution de fonds par un vote.
- Les syndicats de copropriétaires doivent tous être immatriculés au sein du registre national des copropriétés. Les copropriétés d’au moins 201 habitations y sont assujetties depuis le 1ᵉʳ janvier 2017. Celles de 50 à 200 lots n’y sont obligées qu’à partir de 2018. Les copropriétés de moins de 50 lots n’auront besoin de se faire inscrire au sein de ce registre qu’à partir de 2019.
- Toutes les copropriétés ayant un parking sans garages à vélos sécurisés peuvent l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les intéressés pourront de ce fait le demander.
- Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 paru dans le Journal officiel du 23 décembre recommande la fourniture à chaque copropriétaire d’une fiche synthétique renfermant toutes les données intéressantes sur la copropriété. C’est le syndicat qui assure sa rédaction et la fournit à chaque copropriétaire à partir du 1ᵉʳ janvier 2017.
La durée de la trêve hivernale
La loi Alur a allongé la durée de la trêve hivernale jusqu'au 10 juillet. Auparavant, elle ne s’étalait que du 1ᵉʳ novembre au 15 mars.
Durant cette période, il est interdit d’expulser un locataire d’une habitation.
Trêve Hivernale 2019-2020 : Mesure exceptionnelle. La trêve hivernale 2019-2020 est repoussée de 3 mois, dû à la situation exceptionnelle provoquée par le COVID-19 (coronavirus). Elle aura donc lieu jusqu'au 10 juillet 2020
Entrée en vigueur de la Loi Alur
Ce texte voté par l’Assemblée nationale française au début de l’année 2014, est adopté par le Sénat le 31 janvier de la même année. Cependant, les mesures approuvées par le Sénat présentent quelques désaccords. Une commission mixte paritaire est alors mise sur pied pour concevoir un texte d’entente qui fait finalement l’unanimité à l’Assemblée nationale et au Sénat. Son adoption est effective le 20 février 2014.
Le Conseil constitutionnel l’a ensuite approuvé en le déclarant conforme aux dispositions édictées par la législation française. La publication de cette loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové au Journal officiel du 26 mars 2014 fait suite à cette série d’approbations.
Il faut rappeler que toutes les mesures préconisées par la loi Alur ne sont pas aujourd'hui appliquées. Certaines d'entre elles ont été différées.
