Caution et état des lieux : comment ça marche ?

L'objectif de l'état des lieux est de protéger les propriétaires contre d’éventuels dommages causés par les locataires dans leur logement, et pour toutes les parties d'éviter les situations litigieuses. Cette protection se fait par le biais d'un dépôt de garantie, restitué à la sortie des lieux, si les états des lieux d'entrée et de sortie sont en adéquation. Comment s'assurer de récupérer cette caution ? Voici nos conseils !

État des lieux : rappel de la définition et explications

L'état des lieux consiste à lister les éléments d'un logement, et ainsi vérifier leur état. Dans un premier temps, c'est l'état des lieux d'entrée qui doit être établi. L'état des lieux doit comporter certaines formalités. Nous recommandons les bonnes pratiques suivantes :

• Lister la composition précise du logement ;
• Description état du sol, des murs et des plafonds
• Vérifier le bon fonctionnement des équipements du logement (ménagers, chauffage, plomberie, prises électriques, etc) ;
• Penser aussi à regarder les portes, fenêtres, serrures ;
• Faire la relève des compteurs EDF d'eau, et de gaz ;
• Signer et dater le document par les deux parties ;
• Distribuer un exemplaire à chacune des parties. À conserver si possible sous format électronique.

L'état des lieux de sortie prend la même forme. Il doit se dérouler au moment où le locataire quitte le logement. Cette date correspond la plupart du temps à la remise des clefs. Les états des lieux d'entrée et de sortie seront alors comparés. En fonction de l'écart constaté entre ces deux documents, une somme peut être retirée.

Modèle d'état des lieux d'entrée PDF Modèle d'état des lieux de sortie PDF

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

La caution ou dépôt de garantie est une somme gardée par le propriétaire pendant toute la durée de location. Elle est payée par le locataire avant l'entrée dans les lieux, en plus du loyer. Si le logement est vide, la caution correspond au maximum à un loyer sans charges locataires. Pour un logement meublé, la caution peut monter jusqu'à deux loyers, hors charge également. La loi fixe ces deux montants maximum : une somme supérieure ne sera pas légale. 

Le but de la caution est de protéger le bailleur contre des dégradations du logement. Cette somme sera remboursée lorsque le locataire quittera les lieux, à condition que le logement soit remis en bon état. 

État des lieux et caution : quel est le lien ?

L'état des lieux et la caution sont étroitement liés. En effet, il est possible que le locataire ne récupère pas sa caution. En fonction des résultats de l'état des lieux, le propriétaire peut décider d'en restituer la totalité, d'en garder une partie pour réaliser les réparations nécessaires ou d'en garder la totalité si des dommages importants sont constatés.

L'état des lieux sert donc de base lors de la restitution de la caution. Il peut également arriver que l'état des lieux soit appuyé par des photos. Ces photographies vont attester l'état ou la composition du logement. Il est conseillé de les réaliser lors de la remise des clefs.

Remboursement caution : date restitution

La date de restitution du dépôt de garantie est fixée par la loi. Cette date varie selon la situation :

• Si les états des lieux d'entrée et de sortie sont identiques : la caution doit être rendue 1 mois après avoir quitté les lieux. Le plus souvent, la date de remise des clefs est indiquée dans le contrat de location.
• Si ce n'est pas le cas, le délai est fixé à 2 mois. Ce délai supplémentaire laisse le temps au propriétaire de deviser les réparations.

Si la caution n'est pas rendue après un mois ou deux, le locataire peut demander au propriétaire de lui verser 10 % de caution en supplément pour cause de remise tardive.

On peut aussi noter que la loi Alur impose au locataire de donner sa nouvelle adresse après son départ. Si ce n'a pas été fait, la réduction ne pourra pas être appliquée en cas de remise tardive.

Dans quels cas la caution n'est pas rendue et que faire ?

Le dépôt de garantie représente une somme d'argent importante. Dans certaines situations, le retrait de la caution est injustifié. Voici quelques cas courants et les solutions pour les résoudre.

Usure normale et caution : que faire ?

L'usure normale correspond à l’usure naturelle d'un logement au fil du temps. Il peut s'agir, par exemple, d'une légère dégradation des peintures. L'usure ne doit pas être conséquente sinon elle sera associée à une réelle dégradation du logement.

Un propriétaire ne peut retirer une caution pour cette raison. Si cette somme n'est toutefois pas rendue, il faudra saisir un huissier de justice.

Dégradations non fondées et caution : que faire ?

Un locataire peut être désigné comme fautif pour des dégradations qu'il n'a pas commises. Cette situation peut entraîner une perte de caution infondée. Exemple : un locataire n'a pas utilisé le chauffage, mais ce dernier ne fonctionne plus dans lors de l'état des lieux de sortie.

Nous préconisons de contester l'état des lieux de sortie et surtout de ne pas le signer. Par la suite, il faudra envoyer un courrier avec AR (Accusé de Réception) au propriétaire en demandant le remboursement de la caution. Si cette action n'a pas fonctionné, il faudra saisir le tribunal compétent. La Commission de conciliation (du département) peut être saisie gratuitement par le propriétaire ou le locataire. Deux mois après la demande, cette commission rendra son avis.

État des lieux non réalisé et caution : que faire ?

Cette situation peut représenter un risque pour la caution. Il est impératif de faire un état des lieux pour pouvoir prouver l'état initial du logement.

Sans état des lieux d'entrée, la seule solution est de présenter des photos et témoignages en guise de preuves au propriétaire. Si le propriétaire n'accepte toujours pas, il faudra aussi contacter le tribunal compétent.

Perte partie caution : que faire ?

En fonction de l'état de l'appartement, il est possible que le bailleur retienne une partie du dépôt de garantie. La loi prévoit que le propriétaire puisse retirer au maximum 20 % du dépôt de garantie.

La raison doit avoir été mentionnée dans l'état des lieux de sortie. Si ce n'est pas le cas, la caution pourra être récupérée.

Caution et état des lieux : autres questions fréquentes

Qui fixe la date d'état des lieux de sortie ?

En théorie, l'état des lieux de sortie est réalisé le jour du départ des locataires, et donc le jour de la restitution des clés au propriétaire. Plus précisément, cela se fait à la fin du préavis, c'est-à-dire 3 mois après résiliation du bail dans une location vide et 1 mois en location meublée.

Mais, en pratique, ce n'est pas toujours possible de faire l'état des lieux de sortie à une date fixe (les propriétaires n'étant pas forcément disponibles). Il est donc assez courant que l'état des lieux de sortie soit réalisé quelques jours après la fin du préavis. Si le propriétaire refuse toute date proposée, vous pouvez mandater un huissier pour faire l'état des lieux pour vous, afin de récupérer votre caution.

Peut-on prendre plus que la caution ?

Si l'état des lieux confirme que la caution peut être restituée et si les délais de restitution sont respectés, vous ne recevrez que la somme de caution que vous avez initialement versée. Comme vu plus haut, il vous est toutefois possible (sous certaines conditions) de demander un supplément de 10 %, si le propriétaire ne respecte pas les délais de paiement.

Cela est prévu par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard."

Par exemple : pour une caution de 900 €, un loyer de 1 200 € et 5 mois de retard :

1. Le montant de la pénalité par mois de retard est de : 1 200 x 10 / 100 = 120 €
2. Le montant de la pénalité pour 5 mois de retard est de : 120 x 5 = 600 €
3. Le montant total dû au locataire pour ces 5 mois de retard : 900 + 600 = 1 500 €.

Un propriétaire peut-il demander plus que la caution ?

En ce qui concerne la fixation du montant de la caution, elle est encadrée par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, le propriétaire n'a pas le droit de demander une caution plus élevée.

En revanche, après l'état des lieux, si les dégradations sont importantes et que la caution ne suffit pas pour couvrir les réparations, le propriétaire a tout à fait le droit de réclamer des dommages et intérêts au titre de l'inexécution des réparations locatives.

Quelle caution en cas de bail mobilité ?

Un bail de mobilité est un contrat de location de courte durée. Avec ce type de bail, le bailleur ne peut pas demander de caution ou dépôt de garantie. Les loyers impayés et les éventuelles réparations locatives sont généralement couverts par la garantie Visale, une caution gratuite proposée par Action logement.

Peut-on modifier un état des lieux de sortie ?

Un état des lieux de sortie ne peut plus être modifié une fois qu'il a été signé par le locataire et le propriétaire. Si, en tant que propriétaire, vous constatez des dommages après la signature de l'état des lieux, vous ne pouvez donc malheureusement plus demander au locataire de prendre en charge les réparations. Pour les locataires également, il n'est plus possible de contester l'état des lieux de sortie après signature.

C'est différent pour un état des lieux d'entrée, qui peut encore être modifié jusqu'à 10 jours après la date d'emménagement des nouveaux locataires.