Etat des lieux de sortie : Peinture abîmée, qui doit payer ?
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L'état des lieux intervient comme véritable justificatif pour prouver le "bon état" d'un logement en location. Le bailleur va comparer l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie afin de déterminer les différences quand on quitte le logement en question. On peut ainsi vérifier, si des litiges apparaissaient, qui doit payer les frais de réparation. Voici nos conseils appliqués à l'exemple d'une dégradation des peintures.
Le cas d'une usure normale
On parle souvent d'usure normale pour caractériser une détérioration naturelle de l'appartement due au temps. Le terme vétusté est un synonyme d'usure normale. Il est fréquent de parler de vétusté lors d'un état des lieux. Après avoir occupé les lieux pendant quelques années, de légères dégradations du logement sont perceptibles. Elles ne sont pas anormales et simplement dues au temps qui passe.
Dans cette situation, la Loi Alur prévoit que cette usure est à la charge du propriétaire. Cela signifie que ce dernier ne pourra pas demander aux locataires de payer ces petites dégradations.
Il peut, par exemple, s'agir d'une peinture écaillée ou abîmée (comme une cloque de peinture au mur, une couleur qui change légèrement, etc.), ou de quelques petites rayures sur un parquet ou sur le plafond.
Dégradations : le locataire doit payer
Quels sont les cas où le locataire paye ?
Cette fois-ci, il ne s'agit pas de dégradations normales, mais anormales, voire abusives. Dans ce cas, elles reviennent à la charge du locataire et non du propriétaire. Le locataire doit payer les réparations nécessaires, car ce litige est lié à l’occupation faite du logement. Contrairement aux exemples précédents, le temps n'est pas la cause de ces litiges et le propriétaire a le droit de demander des réparations. En voici quelques exemples :
- Tapisserie déchirée ;
- Problème de canalisation et robinet ;
- Dépôt de calcaire conséquent ;
- Trous dans le mur ;
- Vitre cassée ;
- Sol taché.
Des traces d'humidité sur les murs ou le plafond : est-ce que je dois payer ?
Pour les traces d'humidité, il faut d'abord en comprendre la cause. Si elles sont causées par un manque d'entretien ou une négligence du locataire, c'est une dégradation dont il devra payer les réparations. En cas de dégât des eaux, l'assurance locataire peut couvrir les dommages, à savoir que tout locataire a pour obligation de souscrire cette assurance. Si elles sont dues à la vétusté d'appareils, c'est la responsabilité du propriétaire.
Comment réagir après un dégât remarqué ?
En cas de litige locataire propriétaire, il est conseillé de suivre les étapes suivantes :
- Essayer de nettoyer ou réparation soi-même le dégât causé ;
- Si ce n'est pas suffisant, contacter le propriétaire pour lui signaler l’incident ;
- S'accorder sur le processus de facturation et remboursement.
Si ce processus n'est pas respecté et que les dégâts sont découverts lors de l'état des lieux sortant, le propriétaire peut décider d'une retenue d'une partie ou de l'intégralité de la caution. En cas de désaccord, il est possible de contacter un expert afin de clarifier la situation.
Comment évaluer le montant des réparations ?
Les dégâts causés doivent être dédommagés. Parfois un simple nettoyage suffit (cas du calcaire) mais dans la plupart des cas des frais supplémentaires devront être prévus.
Les frais varient selon l'état des objets affectés et la bonne volonté du bailleur. Il semble logique que le propriétaire ne puisse exiger le remboursement du prix d'achat si l'objet a déjà été utilisé depuis plusieurs années.
Le propriétaire et locataire peuvent se reporter à une grille de vétusté pour évaluer les réparations et déterminer le tarif le plus juste.
Grille de vétusté : moyen de protection
Une grille de vétusté comporte différents critères pour évaluer de manière objective les réparations à effectuer lorsqu'un contrat de location prend fin. Chaque élément du logement va être listé et associé à une durée de vie approximative, à un taux d'usure annuel ainsi qu'à une partie de valeur annuelle et la valeur minimum de l’objet.
Qu'il s'agisse d'un logement meublé ou non, le locataire et le bailleur peuvent choisir d'établir une grille de vétusté, en l'accord avec loi Alur. Si cette grille est établie, sa prise en compte est obligatoire lors de l'état des lieux. Il n’existe pas de grille fixée par loi, les montants sont fixés par les deux parties contractuelles.
Prenons l'exemple de peintures à refaire. Selon une grille fixée, 4 années d'utilisation du logement engendrent une usure normale de 45% (comparé à un état neuf des peintures). Si les frais de réparation s'élèvent à 1 000 euros, il restera comme même 550 euros à la charge du locataire.
État des lieux sortie peinture : l’exemple
Peinture usée : premier cas possible
Par exemple, après 5 ans d'occupation d'un logement, il est tout à fait normal que certaines peintures soient un peu usées ou jaunies. Cette situation correspond à une usure normale du logement. Dans une salle de bain, particulièrement, il est très courant que la peinture s'effrite ou s'écaille avec le temps à cause d'une grande exposition à l'humidité.
Lors de l'état des lieux de sortie, le propriétaire des lieux ne peut retenir cet exemple comme une dégradation de l'appartement ou de la maison. Si le propriétaire souhaite refaire ces peintures, cela sera à ses frais.
Peinture très abîmée : deuxième cas possible
Dans certains cas, le locataire devra payer des réparations liées à une peinture endommagée. Ces frais s'appliquent uniquement dans les conditions suivantes :
- Le logement a été occupé pour une courte durée ;
- La dégradation est anormale : trou dans le mur, papier peint déchiré, mur fortement taché par exemple ;
- Le locataire est responsable des dégâts de peinture.
Pour éviter un écart entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, il est alors nécessaire de réaliser les réparations nécessaires avant l'état des lieux de sortie.
