Location vide (non meublée) : avantages et inconvénients
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La location vide concerne une part importante du secteur locatif. Ce sont ses multiples avantages qui font qu’elle est si prisée. Le revers de la médaille n’est, cependant, pas aussi reluisant que son endroit. Ce type de contrat de location présente, en effet, certains inconvénients, non seulement pour le locataire, mais aussi pour le propriétaire.
Modèle de contrat de bail non meublé PDF 2022
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Les atouts d’une location non meublée
Une habitation proposée en son état nu et dépourvue de mobilier, est dite en location vide ou nue ou encore non meublée. Le contrat de location non meublée est géré par les termes de la loi du 6 juillet 1989. Cette dernière a subi quelques modifications apportées par la loi Alur du 24 mars 2014 et par la loi pour la croissance du 6 août 2015.
Le propriétaire et le locataire sont tous les deux soumis aux dispositions de cette loi. Toutefois, le locataire semble être ici plus avantagé que le propriétaire.
Les avantages d’une location vide pour le locataire
Un ménage possédant ses meubles personnels et qui souhaite dénicher une maison à habiter sur le long terme, doit opter pour la location vide. Les avantages de la location vide sont, en effet, nombreux pour un tel ménage.
Un loyer nettement moins cher
Le loyer d’une location vide est nettement plus faible que celui d’une location meublée pour une même habitation. Cela s’explique par le fait que le bailleur loue le mobilier équipant son bien en sus du coût de la location de la maison même.
La possibilité de personnaliser l’espace
Louée dépourvue de meubles, une habitation non meublée peut être aménagée selon les désirs du locataire. Ce dernier peut y apporter ses meubles personnels et personnaliser l’espace qu’il loue.
Cette personnalisation est la touche qui fait qu’un locataire se sente chez lui dans un endroit donné. Il ne se sentira que rarement dépaysé.
Un contrat assorti d’une grande stabilité
Les dispositions édictées par la loi du 6 juillet 1989 envers le locataire d’une location vide sont plus sécurisantes en réduisant l’instabilité de sa situation.
- Le bail de location vide est contracté pour au moins trois ans renouvelables. Cela implique une stabilité de la situation du locataire pendant cette période. Le propriétaire ne peut réduire cette durée que pour des raisons familiales justifiées (un parent ou le propriétaire lui-même va s’installer dans l’habitation louée, un départ à la retraite, etc), mais ne peut la réduire à moins d’un an ;
- Le locataire peut résilier son contrat de location à n’importe quel moment tant qu’il respecte le délai de préavis de trois mois. Ce préavis peut être réduit à un mois si le locataire avance des raisons professionnelles dont un licenciement, une mutation, etc. Cette réduction à un mois peut aussi se faire pour les locataires bénéficiant de l’allocation de RMI. Cette décision de résiliation doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins dans le délai du préavis ;
- Le locataire jouit du droit de préemption sur la location vide qu’il occupe. Il peut prétendre à acheter l’habitation qu’il loue si le propriétaire décide de le mettre en vente. Il est en priorité face aux autres acheteurs durant les deux mois suivant l’annonce de la vente ;
- Le propriétaire est tenu d’accorder un congé pour vendre à son locataire lorsqu’il décide de mettre l’habitation louée en vente ;
- Le contrat de location non meublée doit contenir toutes ses modalités de révision ;
- Le bailleur doit accorder un préavis de six mois à son locataire avant de récupérer son bien. Cela n’est toutefois possible qu’à la fin du bail convenu ;
- Le bailleur est tenu de rechercher une habitation de substitution à son locataire âgé de plus de 70 ans avant de résilier son contrat de location vide.
La tranquillité et la stabilité. Les locataires voulant profiter assez longtemps de leur maison, doivent choisir une location non meublée. La loi régissant ce contrat est plus protectrice envers le locataire que vis-à-vis du propriétaire.
Les privilèges d’une location vide pour un propriétaire
Une plus grande rentabilité
La loi oblige le propriétaire à établir tout bail de location vide sur une durée assez longue avec des délais de préavis aussi longs. Le contrat de location meublée étant conclu pour un an au moins (9 mois si le locataire est un étudiant) contre 3 ans au minimum pour une location vide.
De plus, la demande locative est plus forte sur ce secteur de location vide. Le changement de locataires est donc nettement moins rapide dans une location vide. La location nue ne connait de ce fait, que rarement la vacance. La perception de loyers est par conséquent beaucoup plus régulière.
Les charges de mise en location et d’entretien, ainsi que celles liées à l’emprunt peuvent être déduites des revenus obtenus par le bailleur. Il est alors possible de créer un déficit foncier pouvant être retranché de ces revenus locatifs jusqu’à environ 10 700 € par année.
La mise en location est facilitée
La simplicité est sans aucun doute l’un des plus gros avantages de la location non meublée. Le propriétaire n’a pas à s’inquiéter des meubles à installer dans le logement ni de sa décoration puisque c'est le locataire qui s'en charge.
Des frais d’entretien et d’honoraires moins élevés
Les propriétaires n’ont pas à investir en meubles avant de mettre son bien en vente. Ils n’ont pas également à se soucier de l’entretien ou de la réparation de meubles. L'état des lieux est donc en conséquence moins une source de conflit, surtout lors du départ du locataire (télécharger un modèle d'état des lieux de sortie).
La réalisation de travaux visant à optimiser la valeur d’une location vide, permet au propriétaire de prétendre à une certaine réduction d’impôt.
Les frais d’entretien et celui de l’entrée en agence, de la mise en location, etc, sont ici plus abordables qu’en location meublée.
Location meublée Vs. Location vide : quelle fiscalité ?
Les côtés négatifs d’une location vide
Les inconvénients d’une location non meublée pour le preneur
Le locataire doit penser à apporter ou à acquérir ses propres meubles et équipements nécessaires pour sa vie quotidienne. Cela représente des frais supplémentaires aussi bien pour l’acquisition que pour le déménagement.(voir comment établir un devis déménagement)
Il faut en moyenne prévoir dans les 1 000 à 1 500 € pour l’aménagement et l’équipement d’une location vide. Cela est assez conséquent en considérant que le locataire doit encore payer le dépôt de garantie.
La location non meublée convient plus à une famille qu’à un locataire assez mobile. Si une telle location n’est occupée que pendant six mois, le locataire subit une majoration mensuelle d’environ 100 € de son loyer. Cela sans compter les contraintes de l’emménagement et du déménagement.
La location vide ne permet pas de profiter du bail mobilité. Ce nouveau contrat, créé par la loi Elan, a comme avantage d'être un contrat de 1 à 10 mois sans dépôt de garantie. La caution, appelée garantie VISALE, est prise en charge par l'association Action Logement. Cette garantie est plus rassurante pour le bailleur.
- Les désavantages d’une location vide pour son propriétaire
- L’obligation de protection des personnes vieilles de plus de 70 ans ;
- Impossibilité de résiliation de contrat qu’à l’issue dudit contrat soit trois ans après la signature du bail ;
- Un préavis de six mois doit être accordé au locataire si le propriétaire décide de mettre son bien en vente ;
- Toute augmentation de bail suit l’indice INSEE et non pas le désir du propriétaire.
Le locataire est bien mieux protégé en location vide qu’en meublée grâce aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Les conditions de locations non meublées sont plus sécurisantes, car le seul inconvénient est représenté par les frais d’aménagement de la location vide et du transport des meubles lors d’un déménagement.
En comparaison avec la location meublée, celle vide n’est pas forcément un bon investissement pour le propriétaire. La location non meublée est certes, plus régulière, mais les revenus locatifs sont aussi moins élevés. Quant à ses règlements, ils sont assez contraignants pour le bailleur.
