Etat des lieux : Conseils pour ne pas se faire avoir en 2024
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L’état des lieux est une démarche à réaliser avant l’entrée et puis à la sortie d’une habitation en location (c'est ce qu'on appelle l'état des lieux contradictoire). Sa réalisation est très stressante, car le moindre oubli peut revenir très cher au propriétaire ou au locataire. Voici cinq astuces de professionnels pour réussir à réaliser un état des lieux dans les règles de l’art et éviter les pièges.
État des lieux : que vérifier ?
Pour éviter de payer la réparation de dégradations dues aux fautes d’autrui, il est indispensable de s’assurer que l’état des lieux soit bien établi. D'ailleurs, l'état des lieux est obligatoire pour tous les contrats de location signés après 2014 selon la loi Alur.
Utiliser un modèle d'état des lieux
Pour faciliter l’établissement d’un état des lieux et la comparaison en fin de location, il est conseillé d’utiliser le même modèle à l'entrée et à la sortie. Ce support doit respecter toutes les exigences de la loi Alur concernant la teneur de ce document selon le décret du 1er juin 2016.
Modèle d'état des lieux d'entrée PDF Modèle d'état des lieux de sortie PDF
Les états des lieux d’entrée et sortie doivent tous être établis en deux exemplaires dont un sera remis au propriétaire et l’autre au locataire. Il ne faut pas oublier que chaque page de ce document ainsi que ses pages annexes doivent toutes être paraphées par les deux parties pour être considérées comme preuve irréfutable.
Chaque partie doit précieusement conserver son document. Il est conseillé de le scanner et de le stocker en ligne pour éviter de le perdre.
Établir l'état des lieux dans les meilleures conditions
L’établissement d’un état des lieux doit toujours être fait dans les conditions permettant de bien juger son état. La fourniture d’énergie et d’eau, les lampes et les ampoules doivent tous être fonctionnels le jour J.
Cette procédure est à réaliser au cours de la journée lorsque les conditions d’éclairage sont optimales pour s’assurer de voir les moindres détails. Il est aussi possible de se munir d’une lampe torche pour éclairer les recoins un peu sombres de l’habitation.
Quelles preuves apporter ?
Il est recommandé de prendre des photographies de chaque recoin de la location pour éviter les éventuelles mésententes lors de la comparaison des deux états de lieux. Ces photos sont des preuves irréfutables de l’état d’un bien avant l’entrée et à la sortie de location.
Chaque photographie ajoutée au document initial doit cependant être signée par ces deux parties prenantes pour être considérée comme une preuve. La pertinence de son utilisation est surtout conseillée pour appuyer les appréciations générales telles que bon état, état déplorable, très mauvais état, etc.
Les nomenclatures utilisées dans le document support d’un état des lieux, sont en général assez évasives. Il ne faut, de ce fait, pas hésiter à rajouter des explications à chaque appréciation donnée pour mieux préciser l’état de chaque objet.
Les compteurs peuvent aussi être pris en photo même si leurs index respectifs ont déjà été relevés et notés dans chaque état des lieux. Cet acte représente une précaution pour toutes contestations possibles. Le locataire doit savoir que sa consommation moyenne d'électricité et sa consommation de gaz ne commencent que le jour de son emménagement.
Couper ou non l'électricité avant l'état des lieux
Il n'y a pas réellement de recommandations en ce qui concerne l'électricité lors de l'état des lieux, à part le fait que le locataire doit résilier son abonnement électrique avant de déménager pour éviter que les énergies consommées dans le logement lui soient encore facturées après son départ. En résiliant son abonnement, un technicien Enedis peut procéder à la fermeture du compteur, ce qui fait qu'il est tout à fait possible de se retrouver sans électricité pendant l'état des lieux de sortie.
Il n'existe pas d'article indiquant qu'un état des lieux doit être fait avec ou sans électricité.
Vérifier chaque détail
La loi Alur a généré quelques modifications quant à la teneur d’un état des lieux et à ses conditions d’établissement. Ce document doit aujourd’hui contenir :
- la date ;
- les adresses précises et les contacts de chaque partie présente lors de son établissement ;
- l’énumération et la description détaillée de tous les biens et de toutes les pièces mis à la disposition du locataire ;
- la signature de chaque partie ayant assisté à cette opération
Les termes employés dans l’état des lieux doivent être le plus précis possible. Pour ce faire, il est recommandé de noter des observations lorsque c’est nécessaire. L’emplacement des taches, des fêlures, etc, et leurs dimensions doivent être précisés. Il faut en somme, éviter tout ce qui prête à confusion.
Il faut passer en revue chaque pièce et noter tout ce qui est particulier ; rien ne doit échapper à la vigilance des parties présentes. Par exemple, les cheminées doivent aussi être passées au crible comme les appareils sanitaires, chaque équipement, les serrureries, etc.
Les éléments de la robinetterie doivent aussi être vérifiés. Il faut les ouvrir et vérifier leur écoulement, la présence d’une certaine humidité aux alentours, etc. L’état et le fonctionnement des lampes doivent aussi être contrôlés. Pour ce faire, il ne faut pas hésiter à les allumer une à une.
Prendre son temps
Pris dans la frénésie du déménagement, le locataire a souvent tendance à vouloir bâcler la réalisation de l’état des lieux. C’est une erreur qui peut lui coûter très cher lors de la sortie de location. Cela est aussi de mise pour le propriétaire.
Avant l’emménagement, le locataire ne doit pas hésiter à repasser plusieurs fois dans une même pièce s’il a quelques doutes. D’autant plus qu’il dispose d’un certain délai suivant l’établissement d’un état des lieux pour remettre en cause certains de ses points ou même sa totalité.
Avant le déménagement, le locataire peut réaliser un pré-constat des lieux en prenant soin de bien le vider pour mieux déceler les éventuelles détériorations. Il peut s’aider de l’état des lieux d’entrée pour vérifier cet état. La réparation réalisée par le locataire lui-même peut, en effet, lui revenir nettement moins cher que lorsque le propriétaire s’en charge.
État des lieux : quelle importance ?
L’état des lieux est un document essentiel à tout bail de location. Il doit être établi avant que le locataire ne prenne possession de l’habitation louée. Ce document décrit toutes les caractéristiques du logement et de tous les équipements de chacune de ses pièces. Il est à établir en présence du locataire et du propriétaire ou de leurs représentants légaux et doit, à chaque feuillet, être paraphé par les personnes concernées.
À la sortie de location, un autre état des lieux de sortie est à établir lors de la remise des clés. La comparaison point par point de ces deux documents, l’un établi à l’entrée et l’autre à la sortie, permet de déterminer les dégradations imputables ou non au locataire. Les frais de réparation des détériorations dues à la faute du locataire, peuvent être retenus sur le dépôt de garantie.
Pour obtenir la valeur totale de son dépôt de garantie, le locataire doit veiller à prouver qu’aucune dégradation imputable à ses fautes n’est observée dans les locaux loués. La bonne réalisation de cette démarche permet au propriétaire d’éviter de payer la réparation des détériorations dues aux fautes du locataire.
Astuces supplémentaires avant d’emménager
Modifier l'état des lieux
Passé une date butoir, modifier l'état des lieux ne sera plus possible.
La loi Alur accorde un délai de dix jours au locataire pour demander une rectification de certains points ou même de la totalité d’un état des lieux. Ce délai débute juste après la signature par les deux parties de ce document. Pour les rectifications concernant le système de chauffage, ce délai est d’un mois.
La demande doit être faite par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire.
L'état des lieux peut-il être payant ?
Plusieurs cas peuvent se présenter :
- Si l’opération est convenue à l’amiable entre le locataire et le propriétaire, elle ne génère aucuns frais ;
- Si le propriétaire décide de se faire représenter par un professionnel, le coût de la prestation de ce dernier est à partager entre les deux parties. La partie incombant au locataire ne doit cependant pas excéder les 3€ TTC par m² ;
- Les mésententes sont à résoudre à l’amiable et n'occasionnent aucuns frais. Si leur résolution nécessite le recours à un huissier de justice, les frais sont à partager entre le locataire et le propriétaire.
Absence d'état des lieux : que faire ?
Si le propriétaire ne veut pas réaliser un état des lieux de sortie, il reconnaît implicitement que son bien lui est remis en bon état. Aucune détérioration due aux fautes du locataire n’y est donc observée. Le bailleur doit donc remettre la somme totale du dépôt de garantie à son ancien locataire.
En l’absence de l’état des lieux d’entrée, c’est le locataire qui est considéré avoir reçu un bien en bon état locatif. La réparation de toutes les dégradations non dues à l’usure ou à d’autres facteurs naturels est à sa charge. Le montant de cette réparation peut être retenu par le bailleur sur la caution.
Relève des compteurs, une étape importante
Il est possible de profiter de l'état des lieux de sortie pour noter les relevés de compteurs d'électricité, de gaz et d'eau.
Ces relevés permettent ensuite de résilier les abonnements pour l'ancien appartement et éviter ainsi d'avoir à payer les consommations du prochain occupant.
Les démarches déménagement avec EDF sont les mêmes pour les clients particuliers de tous les fournisseurs d'énergie.
Si les compteurs sont collectifs, aucune démarche n'est nécessaire de la part du client. Le montant de ses consommations dues est calculé au prorata.
Chaudière gaz : qui doit s'en occuper ?
Souvent objet de litiges, la chaudière gaz doit être entretenue par la personne occupant les lieux, soit le locataire. Toutefois, si le contrat de location le spécifie, l'entretien de la chaudière gaz peut être effectué également par le propriétaire.
Il est donc nécessaire que le locataire souscrive un contrat d'entretien de la chaudière gaz, ce qui est une obligation légale à effectuer une fois par an.
Lors de son entrée dans les lieux, le locataire peut exiger les justificatifs du bon entretien de la chaudière des années précédentes.
Comment contester un état des lieux en cas de désaccord ?
Si vous n'êtes pas d'accord avec l'état des lieux de sortie, vous pouvez le contester en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception à votre bailleur / propriétaire, décrivant les faits le plus précisément possible. Joignez à cette lettre tous les documents pouvant appuyer votre contestation (factures, photos, textes de loi, etc.).
Si cette démarche n'aboutit pas, il est possible d'engager une conciliation auprès d'un conciliateur de justice (gratuitement). Enfin, si les litiges persistent, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Dans les situations litigieuses entre le locataire et le bailleur, il est aussi possible de faire réaliser l'état des lieux par un huissier de justice. Dans ce cas, une convocation est envoyée au bailleur et au locataire au moins 7 jours avant la date prévue de l'état des lieux. Le jour J, c'est l'huissier qui effectue l'intégralité de l'état des lieux.
